様々な角度から「マンションの資産価値」を考える

Value of The Residence

資産価値

再開発タワーマンションの資産価値

投稿日:

野村不動産は、今後再開発プロジェクトに注力してマンション事業を遂行していくと発表した。再開発を積極的に手掛けたいデベロッパーは(大半がそうとも言えるが)数多い。特に大手。にもかかわらず大々的に「注力する」と言わないのは、それ以外の中小規模の土地情報が入ってこなくなる可能性があるからだ。仲介業者は「買う意思表示」をしているところへ情報を持っていく。確率を重視する(=どこにでも出回っている情報と印象付けることを避けたい)から、求めていないところへは物件を持ち込まない。

そんなリスクを差し引いても、なぜ再開発に注力すると表明したのか。それは(あくまで推察の域を出ないが)「収益が良い」再開発案件に関しては、逆に必ず声がかかるようしたいから、ではないか。

背景には、再開発プロジェクト以外が儲からなくなっているという業界を取り巻く実情がある。用地代の競り上がりに加え、工事費の高騰が大きい。景況の影響をより受けやすくなっているため、需要の厚い都心部などは引き続き手掛けていきたいのだろうが、いかんせん価格変動率が高い。つまり、高くても売れる高額物件は景況悪化リスクが大きく、景況に左右されない郊外は工事費高騰のあおりをもろに受ける。スケールの小さなプロジェクトのうまみは減少傾向にあるといえるだろう。東急不動産の三枝利行社長も「住宅(マンション)では、都心部の再開発をやりたい」と宣言していた。

再開発のタワーマンションは買った人も資産価値の恩恵を受けやすい。完成後のインパクトが(どれだけ経験を経ても)超高層は別物といえる。空地の設えも昔よりは立派になったから、「新しいタワーは違う」という印象を持たせることができる。共用部の実用性も、実績を踏まえ外れのないものとなっている。見た目もよい、住んでも満足度が高い、となるわけだ。

しかし、「低減の法則」通り、いずれの含みも減るだろう。デベロッパーは再開発を割り増した価格設定をするようになったからだ。原価上昇、金利も相当低水準、ローン控除もかなり高い。需要と供給両サイドに手詰まり感があるのは否めない。今後マンション市場は中古物件が主軸となる、しかもそれも含み益の出ている再開発完成物件が、ある程度の余裕をもって相場形成をするようになるだろう。

 

-資産価値
-, , , , , , , , ,

Copyright© Value of The Residence , 2018 All Rights Reserved Powered by STINGER.