様々な角度から「マンションの資産価値」を考える

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資産価値

「資産価値」で失敗しない分譲マンション購入

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マイホームは高い買い物であるため、失敗は許されない。多額の住宅ローンを借りて、気に入らない家だったら最悪だ。

住宅購入は、物件価格の支払いの他にも色々な費用がかかる。不動産取得税、登録免許税、契約書に貼る印紙代。中古物件の場合は仲介手数料もいる。住宅ローンを借りれば、保証料や保険料が必要だろう。それ以外に家具や引っ越し代なども入れればコストは相当に積み上がる。費用面だけを考えても、簡単にやり直せない事情が理解できるはずだ。

だが、失敗したくないといっても、ほとんどの人は不動産の素人である。ここに大きなギャップというか、理不尽さがある。

失敗にもいろいろあって、間取りや設備など「内装」にかかわるところはリカバリーがまだ可能という点で学習の要求度は低い。立地や向きなど替えられないところが重要だ。

そこでまず最初の項として「資産価値」の観点から失敗しないための注意事項をまとめてみよう。

①目の前の建築計画

わかりやすい失敗例が、目の前に建物が建ってしまい「眺め」や「日当たり」を遮ってしまうこと。マンションが建つエリアは往々にして容積率(敷地面積に対する延床面積の割合)が大きいため、同じ規模の建物が立つ可能性があると思いたい。現在駐車場なら言わずもがな、たとえ建物があったとしても、仮にそれが築浅だったとしても用心したい。マンションの価値は「眺め」がその代表的なものだ。それが損なわれることは、資産性を大きく減退させることにつながる。目の前にどんな建物が立つ可能性があるか、詳細にイメージしよう。

②交通網の計画

鉄道の延伸、新駅設置、他路線との相互乗り入れ。いずれもプラスの要素ばかりに思えるが、逆に不便になる場合もある。例えば、東急目蒲線(現在の目黒線)は「目黒」駅と「蒲田」駅とを結ぶ路線だったが、東京メトロ南北線、都営三田線の相互乗り入れを機に、一部地下化された上で東急東横線へも乗り入れとなった。おかげで「多摩川」駅から向こうは東急多摩川線として切り離され、蒲田間を往復するのみに。現在は蒲蒲線構想で期待がかかるが、目蒲線時代より現在は不便になったことは明らか。交通網の計画はプラスマイナス両面から確認したい。

③大型再開発の計画

再開発がかかると街に賑わいが生まれる。周辺の地価が上がるなど好影響があると思いがちだが、場所によっては要注意だ。ステイタスのバランスが崩れることがあるからだ。自然豊かな環境、高級住宅街としての閑静な環境があったとしよう。その近くで超高層が数棟も立つような計画が生まれ実行された暁には、エリアナンバーワン住宅としてのポジションは奪われる可能性がある。物理的にも影になる、見降ろされた感じがする、眺望にビルが立ちはだかる、といった弊害も出やすい。功罪両方の側面からチェックしたほうが良いだろう。

 

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